تملك العقار في مكة المكرمة والمدينة المنورة لغير السعوديين: من يحق له الشراء وكيف تتم الصفقة

من يحق له تملك العقار في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟

يستند الحكم إلى نظام تملك غير السعوديين للعقار، الذي دخل حيز التنفيذ في 22 يناير 2026 وحلّ محل نظام عام 2000، ولذلك فإن ما كُتب قبل 2026 يصف قواعد لم تعد سارية. وقد اشترط النظام لتملك الأفراد في المدينتين المقدستين شرطين:

• أن يكون الشخص الطبيعي غير السعودي مسلمًا (الفقرة 4 من المادة الثانية)، سواء أكان مقيمًا في المملكة أم خارجها؛
• أن يكون التملك ضمن النطاقات التي يعتمدها مجلس الوزراء.

أما القاعدة التي تجيز للمقيم نظاميًا تملك مسكن واحد خارج النطاقات المعتمدة فتستثني هاتين المدينتين صراحةً (الفقرة 3 من المادة الثانية)، فلا تفتح الإقامة باب الشراء خارج النطاق، ولا يتاح التملك فيهما للفرد غير المسلم أيًّا كان وضعه.

وللشركات حكم مستقل: يجيز النظام التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة للشركات السعودية غير المدرجة التي يشارك في رأس مالها غير سعوديين (المادة الثالثة)، وكذلك للشركات المدرجة في السوق المالية السعودية وصناديق الاستثمار المرخصة والمنشآت ذات الأغراض الخاصة، وفق نظام السوق المالية وضوابط هيئة السوق المالية (المادة الرابعة).

ويُستحسن التحقق مع محامٍ في المملكة من آلية إثبات ديانة المشتري قبل الحجز لا بعد السداد. وإذا كان الشراء سيتم عبر شركة، فينبغي حسم هيكلها مع المحامي قبل اختيار العقار، إذ تحدد المادتان الثالثة والرابعة من النظام وضوابط هيئة السوق المالية الكيانات المؤهلة.

النطاقات المعتمدة: كيف تتحقق من موقع العقار قرب الحرم؟

تُحدَّد نطاقات الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة في «وثيقة النطاقات الجغرافية». ووفق ما نقلته شركتا Deloitte و Greenberg Traurig، أقرّ مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية والنطاقات في 23 يونيو 2026، ونُشرت رسميًا في 3 يوليو 2026. وتنشر الهيئة العامة للعقار خريطة النطاقات على بوابة «عقارات السعودية» (Saudi Properties).

وتبيّن الخريطة لكل نطاق أنواع الحقوق المسموح بها (كالملكية أو الانتفاع)، والحد الأعلى لنسبة تملك غير السعوديين، وفترات السماح. لذا فالعبرة بقطعة الأرض نفسها، لا باسم المدينة ولا بالمسافة إلى المسجد الحرام؛ فالقرب من الحرم لا يجعل الموقع مسموحًا به. وقبل الحجز اطلب ما يلي:

• العنوان الدقيق وبيانات قطعة الأرض المقام عليها المبنى؛
• ما يثبت وقوع القطعة ضمن نطاق معتمد في مكة المكرمة أو المدينة المنورة، ونوع الحق المتاح فيها لغير السعودي؛
• رقم ترخيص المشروع في منصة «وافي» إذا كان البيع على الخارطة؛
• مسودة العقد مع تحديد الطرف الذي يتحمل الضريبة والرسوم.

شراء شقة في مكة للأجانب غير المقيمين: الخطوات

لا توجد قائمة رسمية موحدة، والترتيب التالي مستخلص من إرشادات الهيئة العامة للعقار وملخصات الجهات الاستشارية للائحة التنفيذية، وقد تتطلب الصفقة الواحدة خطوات إضافية.

1. التحقق من موقع القطعة على خريطة النطاقات في «عقارات السعودية»، والتأكد من انطباق شرط مكة المكرمة والمدينة المنورة: شخص طبيعي مسلم.
2. الحصول على هوية رقمية؛ إذ تفيد الهيئة بأن إجراءات غير المقيمين تبدأ من الممثليات والسفارات السعودية في الخارج، بينما يتقدم المقيمون برقم الإقامة.
3. فتح حساب لدى بنك سعودي والحصول على رقم جوال سعودي، وفق ما تذكره شركتا Deloitte و Greenberg Traurig عن اللائحة التنفيذية. وبحسب ما نشرته الصحافة، وجّه البنك المركزي السعودي البنوك في يوليو 2026 بفتح هذه الحسابات على أن تُستخدم للتعاملات العقارية فقط، دون بطاقات خصم أو ائتمان، ودون حسابات مشتركة أو مفوَّضين من الخارج.
4. تقديم طلب التملك عبر بوابة «عقارات السعودية» (saudiproperties.rega.gov.sa) التي بدأت استقبال الطلبات في 23 يونيو 2026 بحسب بيان صحفي للهيئة.
5. في البيع على الخارطة: التحقق من ترخيص المشروع في «وافي»، والتأكد من أن العقد يوجّه الدفعات إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع.
6. توقيع العقد والسداد إلكترونيًا فقط إلى الحساب المذكور فيه، إذ تشترط اللائحة بحسب المستشارين السداد عبر أنظمة المدفوعات التابعة للبنك المركزي السعودي.
7. تسجيل الحق في السجل العقاري.

متى تثبت الملكية؟

ينص النظام صراحةً على أن تملك غير السعودي لا يُعتدّ به إلا بتسجيله في السجل العقاري (المادة الثامنة). فالحجز وتوقيع العقد وحتى سداد كامل الثمن مراحل في الصفقة، وليست لحظة ثبوت الحق. وبحسب المستشارين، تمر الطلبات والمدفوعات وإصدار الصك عبر منصة إلكترونية موحدة للهيئة مرتبطة بالسجل العقاري.

وفي البيع على الخارطة يفيد الدليل التفصيلي لضريبة التصرفات العقارية الصادر عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بأن الضريبة تُسدَّد في موعد أقصاه تاريخ توثيق نقل الملكية، ويُرجع إلى العقد لمعرفة هذا الموعد.

ولا يمنح التملك الإقامة، إذ لا يرتب لمالكه أي حقوق أو مزايا سوى حقوق صاحب الحق العيني. أما الإقامة المميزة لملاك العقار فمسار مستقل بنظام خاص وطلب مستقل، ويشترط مركز الإقامة المميزة من بين شروطه ألا تقل قيمة العقار عن 4,000,000 ريال وألا يكون مرهونًا، مع التنبيه إلى أن الشروط قابلة للتغيير.

التكاليف إلى جانب السعر: ضريبة التصرفات العقارية ورسم الهيئة

• ضريبة التصرفات العقارية: 5% من قيمة كل تصرف، أيًّا كانت حالة العقار أو استخدامه. ويلتزم بها البائع أصلًا، ويصبح المشتري مسؤولًا بالتضامن إذا تسبب في عدم سدادها أو نقصها أو تأخيرها. والإعفاء الخاص بالمسكن الأول مقصور على المواطنين السعوديين.
• رسم الهيئة العامة للعقار على غير السعوديين: يجيز النظام رسمًا لا يتجاوز 5% من قيمة التصرف، إضافةً إلى الضرائب والرسوم الأخرى (المادة التاسعة). وبحسب المستشارين، حددته اللائحة التنفيذية بنسبة 2% في مكة المكرمة والمدينة المنورة والرياض ومحافظة جدة. ويُستحسن تحديد من يتحمله في العقد والتحقق من ذلك مع محامٍ.
• ضريبة القيمة المضافة: منذ 4 أكتوبر 2020 أصبحت مبيعات العقار في المملكة معفاة منها وخاضعة لضريبة التصرفات العقارية بدلًا منها، أما الخدمات المرتبطة كالوساطة والإدارة والتأثيث فتُراجَع كلٌّ منها على حدة.
• الوسطاء: إذا شارك وسيط عقاري، تُحدَّد عمولته والطرف الذي يدفعها في عقد مكتوب.

وللتوضيح: إذا كان السعر 2,000,000 ريال فإن ضريبة التصرفات العقارية تبلغ 100,000 ريال (يلتزم بها البائع أصلًا)، ويبلغ رسم الهيئة بنسبة 2% مبلغ 40,000 ريال. وتعتمد الميزانية النهائية على العقد وتُحسب لكل صفقة على حدة.

الشراء على الخارطة في مكة: ما الذي يوفره حساب الضمان في «وافي»؟

يخضع البيع على الخارطة لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، النافذ منذ 4 أبريل 2024، وتشرف عليه الهيئة العامة للعقار عبر منصة «وافي». ومن أبرز الأحكام وفق اللائحة ومتطلبات «وافي»:

• حساب ضمان مستقل لكل مشروع بالريال لدى بنك مرخص، تُودَع فيه جميع دفعات المشترين؛
• لا يصرف المطور من الحساب إلا بطلب يعتمده المكتب الهندسي الاستشاري والمحاسب القانوني؛
• لا يتجاوز الحجز خلال فترة الترخيص التسويقي 5% من قيمة الوحدة؛
• يجب أن يبدأ البناء خلال 6 أشهر من الترخيص؛
• يُحدَّد موعد التسليم في العقد باليوم، ويستحق المشتري تعويضًا عن التأخير الذي يتسبب فيه المطور لا يقل عن أجرة المثل للوحدة؛
• يجوز للهيئة تعيين مطور بديل.

هل يمكن شراء شقة في مكة بالتمويل العقاري؟

الأفضل التخطيط للشراء بأموالك الخاصة. لم نجد قاعدة رسمية تضمن التمويل العقاري لغير السعوديين، فالقرار لكل بنك على حدة. وبحسب المتاح من معلومات، تقصر قواعد البنك المركزي السعودي تمويل العقار في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المواطنين، وقد يكون هذا الحكم قديمًا، لذا ينبغي التأكد من الوضع الحالي لدى البنك قبل الحجز.

أما جدول الدفعات الذي يقدمه المطور فهو شرط في عقد البيع وليس قرضًا، ويُراجَع كسائر البنود: المبالغ والمواعيد والغرامات وشروط الفسخ.

أعداد الحجاج والمعتمرين والإيجار: ما الذي تعنيه الأرقام وما الذي لا تعنيه

كثيرًا ما تُذكر أعداد ضيوف الرحمن سببًا للشراء في مكة المكرمة. وهذه هي البيانات الرسمية:

• استقبلت المملكة في عام 2025 نحو 19.5 مليون حاج ومعتمر من الخارج (برنامج خدمة ضيوف الرحمن ومركز أداء)؛
• بلغ عدد حجاج موسم 1446هـ (2025) 1,673,230 حاجًا، منهم 1,506,576 من الخارج (الهيئة العامة للإحصاء).

وإلى جانب هذه الإحصاءات هدف معلن: يعمل برنامج خدمة ضيوف الرحمن ضمن رؤية 2030 على رفع الطاقة الاستيعابية لاستقبال ما يصل إلى 30 مليون ضيف بحلول 2030.

تصف هذه الأرقام حجم الحركة وهدفًا للطاقة الاستيعابية، ولا تمثل توقعًا للطلب على شقة بعينها أو لنسبة إشغالها أو إيجارها أو سعرها. والدخل الإيجاري محتمل وغير مضمون، ويتحمل المالك المخاطر بما فيها فترات الشغور وتكاليف الإدارة. وقبل الاعتماد على التأجير، تحقق من نوع التأجير المسموح به للعقار وشروط شركة الإدارة والتكلفة الكاملة للتملك.

عقوبات تقديم معلومات غير صحيحة وأخطاء شائعة

يعاقب النظام على المخالفة بالإنذار أو بغرامة لا تتجاوز 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة وبحد أقصى 10 ملايين ريال. أما غير السعودي الذي يقدّم عمدًا معلومات غير صحيحة أو مضللة بغرض التملك، فيعاقب بالغرامة وببيع الحق العيني بحكم قضائي. لذا فإن تعمّد تحريف بيانات المشتري، ومنها الديانة، بغرض التملك يعرّض العقار نفسه للخطر.

ومن الأخطاء الشائعة عند الشراء:

• الحكم على أهلية الشراء من اسم المدينة أو عبارة «قرب الحرم» بدلًا من خريطة النطاقات؛
• السداد قبل التحقق من النطاق ونوع الحق وترخيص المشروع في «وافي»؛
• اعتبار السداد أو العقد بداية للملكية بدلًا من التسجيل؛
• احتساب ضريبة التصرفات العقارية 5% ونسيان رسم الهيئة (2% بحسب المستشارين)؛
• تصديق وعود «الدخل الإيجاري المضمون من الحجاج»، فلا أحد يضمن الإشغال أو الإيجار، وقد عدّت فتوى موقع إسلام ويب (رقم 237331) العائدَ الثابت الموعود على الاستثمار من الربا؛
• توقّع أن يمنح الشراء الإقامة.

أسئلة شائعة