الضرائب والرسوم وتكاليف شراء العقار في السعودية لغير السعوديين

ما الضرائب والرسوم المستحقة عند شراء عقار في السعودية؟

لا يمثل سعر العقد الميزانية كلها. ويمكن تقسيم التكاليف إلى ثلاث مجموعات: مبالغ تُدفع مرة واحدة عند الصفقة، وتكاليف دورية للتملك، وضريبة على الدخل إذا أُجّر العقار أو بيع. وتخضع تصرفات غير السعوديين في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة أيضا لرسم خاص لا يدفعه المواطن، ولم يتأكد بعد أي الطرفين يتحمله.

• ضريبة التصرفات العقارية: 5% من قيمة التصرف، ويتحملها البائع أصلا.
• رسم الهيئة العامة للعقار على غير السعوديين: 2% بحسب جهات استشارية، في الرياض ومحافظة جدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، إضافة إلى ضريبة التصرفات.
• السعي: 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يتفق الطرفان كتابة على غير ذلك، ويدفعه الطرف المتعاقد مع الوسيط.
• ضريبة القيمة المضافة على البيع: لا تُفرض، إذ أُعفي بيع العقار منها منذ 4 أكتوبر 2020.
• التسجيل في السجل العقاري: خطوة إلزامية، فلا تثبت الملكية من دونه.
• تكاليف التملك: رسوم الخدمات والمرافق والتأثيث والتأمين والإدارة.

ضريبة التصرفات العقارية 5%: كيف تُحسب ومن يدفعها؟

تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على كل تصرف على حدة، أيا كانت حالة العقار أو استخدامه، ما لم يكن التصرف من التصرفات المعفاة نظاما. وتُحسب الضريبة على القيمة المتفق عليها بين الطرفين، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. وصدر نظام الضريبة الحالي بالمرسوم الملكي رقم (م/84) بتاريخ 19/03/1446هـ، ويُطبق منذ 10 أبريل 2025، وتنشر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أدلته الإرشادية.

الأصل أن البائع هو المكلف بسداد الضريبة، ويصبح المشتري مسؤولا بالتضامن إذا تسبب في عدم سدادها أو نقصها أو تأخيرها. ويجوز للطرفين الاتفاق في العقد على من يتحمل المبلغ فعليا، لكن هذا الاتفاق لا يغير المكلف نظاما. لذلك تأكد قبل التوقيع هل الضريبة داخلة في السعر أم مضافة إليه، واطلب ما يثبت سدادها قبل نقل الملكية.

وفي البيع على الخارطة تُسدد الضريبة في موعد أقصاه تاريخ توثيق نقل الملكية، فموعدها مرتبط بنقل الملكية لا بالحجز، فأدرجها في جدول الدفعات من البداية.

رسوم تملك غير السعوديين في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة

دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار حيز التنفيذ في 22 يناير 2026، وهو يجيز للهيئة العامة للعقار تحصيل رسم على تصرفات غير السعوديين في الحقوق العينية لا يتجاوز 5% من القيمة. وتفرض المادة التاسعة هذا الرسم دون إخلال بالرسوم والضرائب المقررة نظاما، فلا يحل محل ضريبة التصرفات.

وبحسب جهات استشارية منها شركتا Deloitte و Greenberg Traurig، حددت اللائحة التنفيذية المنشورة في يوليو 2026 النسبة الفعلية بـ 2% للعقارات في الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة، لجميع أنواع الحقوق والاستخدامات. وبحسب المصادر نفسها تبلغ النسبة 0% خارج هذه المدن الأربع وفي حالات محددة مثل الإرث والأحكام القضائية والوقف والنقل إلى شركة مملوكة بالكامل للمالك.

والقيود على التملك أهم من أي رسم، فحق غير السعودي في الشراء يتوقف على العنوان الدقيق. والأصل في النظام أن يتملك غير السعودي داخل النطاقات الجغرافية التي يحددها مجلس الوزراء، وقد حُددت هذه النطاقات في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة. ويُستثنى من ذلك الشخص الطبيعي غير السعودي المقيم في المملكة إقامة نظامية، إذ يجوز له تملك مسكن واحد خارج النطاقات، عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة، ولا يمنح هذا الاستثناء غير المقيم أي حق.

ونسبة الرسم 0% خارج المدن الأربع لا تعني أن أي عقار هناك متاح لغير السعودي، فتحقق من حالة العنوان الدقيق، بما في ذلك في الخبر، عبر بوابة Saudi Properties التابعة للهيئة العامة للعقار، لا باسم المدينة. وفي مكة المكرمة والمدينة المنورة لا يتملك الشخص الطبيعي غير السعودي إلا إذا كان مسلما.

هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العقار؟

منذ 4 أكتوبر 2020 أصبح بيع جميع أنواع العقارات في السعودية، بما فيها المساكن الجديدة والعقارات التجارية والأراضي، معفى من ضريبة القيمة المضافة بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84)، وتُفرض عليه ضريبة التصرفات العقارية 5% بدلا منها.

أما الإيجار فيختلف: تأجير العقار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة، وتأجير العقار التجاري خاضع لها بنسبة 15%. خذ ذلك في الحسبان إذا كنت تدرس شراء محل أو مكتب.

والإعفاء يخص بيع العقار نفسه. أما المعاملة الضريبية للخدمات المرتبطة به، كالوساطة والإدارة والأثاث، فخارج نطاق هذا الدليل، فراجع كل فاتورة وكل عقد على حدة ولا تفترض غياب الضريبة كليا.

السعي والتسجيل وإجراءات الدفع

يشترط نظام الوساطة العقارية الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار لممارسة الوساطة أو تقديم الخدمات العقارية. وما لم يتفق الطرفان كتابة على غير ذلك، يبلغ السعي 2.5% من قيمة صفقة البيع، أو 2.5% من أجرة السنة الأولى في الإيجار، ويتحمله الطرف المتعاقد مع الوسيط. ويجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبا وأن تودع نسخة منه لدى الهيئة.

إذا اشتريت من المطور مباشرة دون وسيط فقد لا يكون هذا البند موجودا أصلا، وإذا كان الوسيط متعاقدا مع البائع فالسعي على البائع ما لم يُتفق على غير ذلك. والمرجع هو العقد المكتوب لا الوعود الشفهية.

لا تثبت ملكية غير السعودي إلا بتسجيلها في السجل العقاري، ولا يغني الحجز أو توقيع العقد أو الدفع عن التسجيل. ويحصل غير المقيم أولا على هوية رقمية عبر الممثليات السعودية في الخارج، ويحتاج بحسب جهات استشارية منها شركتا Deloitte و Greenberg Traurig إلى حساب في بنك سعودي ورقم جوال سعودي، على أن تتم المدفوعات إلكترونيا فقط عبر أنظمة المدفوعات التابعة للبنك المركزي السعودي.

لا يذكر هذا الدليل رسوم التسجيل والتوثيق. اطلب من المطور أو المحامي قائمة كاملة بالرسوم الخاصة بالعقار، واحسب عمولات البنك وتحويل العملة وفق أسعار بنكك.

مثال حسابي: كم تكلف الصفقة فوق السعر؟

هذا مثال افتراضي وليس عرضا ولا تسعيرا لعقار بعينه. لنفترض أن مشتريا غير سعودي يشتري شقة في منطقة معتمدة في جدة بمبلغ 1,000,000 ريال، ويتعاقد مع وسيط من جهته، ويتحمل بموجب العقد جميع المبالغ المذكورة. وهي الحالة التي يتحمل فيها المشتري أكبر قدر من البنود المذكورة.

1. السعر: 1,000,000 ريال.
2. ضريبة التصرفات العقارية 5%: 50,000 ريال. المكلف بها نظاما هو البائع، ولا تدخل في ميزانية المشتري إلا إذا نقلها العقد إليه.
3. رسم غير السعوديين 2% (جدة، بحسب جهات استشارية): 20,000 ريال، إذا انطبق على الصفقة ووقع على المشتري.
4. السعي 2.5%: 25,000 ريال، إذا تعاقد المشتري مع الوسيط ولم يُتفق كتابة على نسبة أخرى.
5. الإجمالي: 1,095,000 ريال، أي 9.5% فوق السعر، من دون عمولات البنك ورسوم التسجيل والتأثيث وتكاليف التملك اللاحقة.

وإذا بقيت الضريبة على البائع واشتريت من المطور دون وسيط، فلا يبقى من هذه القائمة إلا رسم 2% أي 20,000 ريال، إذا وقع على المشتري. والنتيجة تتوقف على العقد، فأعد الحساب بأرقام صفقتك.

تكاليف التملك بعد الشراء

تبدأ التكاليف الدورية بعد التسجيل. ولا تتوفر متوسطات موثوقة لكل مشروع، لذلك نذكر البنود وننصح بطلب المبالغ كتابة من المطور أو شركة الإدارة.

• رسوم الخدمات للمناطق المشتركة والحراسة ومرافق المجمع، وفق مستندات المشروع.
• المرافق: الكهرباء والمياه والتكييف والإنترنت.
• التشطيب والتأثيث والتجهيز للتأجير إذا سُلّمت الوحدة دون أثاث.
• التأمين على العقار.
• إدارة التأجير إذا كنت تقيم خارج المملكة، وسعي الوسيط إن أجّرت عن طريقه: 2.5% من أجرة السنة الأولى ما لم يُتفق على غير ذلك.
• رسوم الحساب البنكي وتحويل العملة.

وفي البيع على الخارطة يهم جدول الدفعات أيضا: فبحسب اللائحة التنفيذية لنظام البيع والتأجير على الخارطة لا يتجاوز الحجز خلال مدة ترخيص التسويق 5% من قيمة الوحدة، وتودع جميع دفعات المشترين في حساب ضمان المشروع تحت إشراف الهيئة العامة للعقار عبر برنامج وافي. وحساب الضمان ينظم صرف الأموال، لكنه ليس ضمانا مطلقا لإكمال المشروع.

هل يخضع دخل الإيجار أو ربح البيع للضريبة في السعودية؟

بحسب PwC Worldwide Tax Summaries، لا يخضع دخل الفرد من العمل بأجر في المملكة لضريبة الدخل. وبحسب المصدر نفسه، يُعامل الدخل من غير العمل معاملة أخرى، إذ يخضع للضريبة بوصفه دخل نشاط تجاري أو منشأة دائمة، ويخضع دخل غير المقيمين من مصادر سعودية لأحكام ضريبة الاستقطاع.

ولا يوجد تأكيد رسمي لكيفية انطباق هذه الأحكام على دخل الفرد الأجنبي من تأجير العقار. فلا تبنِ حساباتك على افتراض غير مؤكد بشأن ضريبة الإيجار، واعرض المسألة على مستشار ضريبي قبل الشراء، بما في ذلك طريقة التأجير التي تنويها. ودخل الإيجار محتمل وغير مضمون، فهو يتوقف على السوق ونسبة الإشغال والتكاليف، والمالك يتحمل المخاطر.

وعند إعادة البيع تُستحق ضريبة التصرفات العقارية 5% مرة أخرى على قيمة التصرف، ويتحملها البائع أصلا، أي أنت في هذه الحالة. ويحتاج خضوع ربح الفرد الأجنبي من البيع للضريبة في السعودية إلى تحقق مع مستشار أيضا، وقد تفرض دولة إقامتك الضريبية ضريبة على دخل الإيجار والأرباح.

أسئلة شائعة