Покупка недвижимости на этапе строительства в Саудовской Аравии: Wafi, эскроу-счёт и проверка застройщика

Какой закон регулирует продажу строящегося жилья

Продажу и аренду объектов на этапе строительства (off-plan) регулирует закон Off-Plan Sale and Lease of Real Estate Projects Law. Его утвердило постановление Совета министров № 196 от 04.03.1445 г. х., в силу он вступил 4 апреля 2024 года. Вместе с законом действуют подзаконные акты (Implementing Regulations), а надзор ведёт регулятор рынка недвижимости REGA (Real Estate General Authority) через платформу Wafi.

Логика закона простая: собирать деньги покупателей за то, чего ещё нет, можно только по лицензии и только через контролируемый счёт. Сначала застройщик проходит квалификацию в REGA: без неё лицензию не выдают. Затем лицензию получает сам проект. По регламенту для этого нужны, среди прочего, технико-экономическое обоснование, подтверждение разрешения на строительство и минимальный балл оценки. Ещё одно условие лицензии — договор эскроу между застройщиком и лицензированным банком в Королевстве.

Перед лицензией проекта бывает промежуточный этап — маркетинговая лицензия сроком не более 180 дней. В этот период застройщик может принимать брони, но не больше 5% стоимости объекта, и эти суммы тоже зачисляются на эскроу-счёт. Если маркетинговая лицензия истекла, а лицензию проекта застройщик так и не получил, REGA возвращает внесённые на эскроу суммы их владельцам.

Что такое Wafi и как проверить застройщика и лицензию проекта

Wafi — платформа REGA для продаж и аренды на этапе строительства. Через неё застройщики проходят квалификацию и получают лицензии, а покупатели могут пользоваться открытыми данными. На странице Wafi два списка. В списке квалифицированных компаний указаны номер лицензии застройщика, город, статус и сроки квалификации. В списке проектов — название проекта на арабском (оно может не совпадать с рекламным), застройщик, город, статус и тип лицензии. Подробности открываются в карточке проекта («View More»): номер и срок действия лицензии проекта, банк и номер эскроу-счёта, аудитор, инженерный консультант и процент готовности. Там же есть сервис запросов с поиском лицензированных проектов по географии.

Проверка занимает несколько минут, и делать её стоит до любой брони:

1. Попросите у продавца номер лицензии проекта в Wafi, полное наименование застройщика и арабское название проекта.
2. Найдите проект в списке проектов Wafi, откройте его карточку («View More») и сверьте с договором номер и срок действия лицензии, банк и номер эскроу-счёта.
3. Найдите застройщика в списке квалифицированных компаний и проверьте статус и сроки квалификации.
4. Платёжные реквизиты, которые вам присылают, должны совпадать с эскроу-счётом из договора и из карточки проекта. Любое расхождение — повод остановиться.
5. Если в рекламе проект называется иначе, чем в документах, попросите письменно подтвердить, о каком лицензированном проекте идёт речь.

Как работает эскроу-счёт застройщика

Эскроу-счёт — основной механизм защиты денег покупателя. Для каждого проекта открывается отдельный счёт с уникальным номером в лицензированном банке, валюта счёта — саудовский риял (SAR). Все суммы, которые застройщик получает от покупателей, он обязан зачислять на этот счёт.

Снимать деньги можно только на цели самого проекта и только чеком или банковским переводом. Застройщик направляет заявку в банк, а к ней прилагается одобрение инженерного консультанта и аудитора (chartered accountant) с указанием сумм и причин списания. В случаях, перечисленных в регламенте, списание может разрешить и сама REGA, в том числе для возврата денег покупателям.

Важно понимать границы механизма. Эскроу определяет, как используются деньги покупателей, и мешает выводить их на посторонние цели. Но это не страховка и не обещание, что дом будет достроен в срок или что деньги вернут при любом развитии событий.

Что должно быть в договоре на строящуюся квартиру или виллу

Форма договора между застройщиком и покупателем входит в пакет документов для лицензии. По требованиям Wafi в ней должна быть указана дата передачи объекта с точностью до дня, и она не должна противоречить нормам шариата.

Кроме того, по ст. 20 регламента REGA разрабатывает типовой договор купли-продажи, а застройщик может менять его только с одобрения REGA. В типовом договоре должны быть:

• график платежей;
• последствия просрочки платежа покупателем;
• компенсация и справедливая рыночная арендная плата при задержке передачи объекта, а также условия расторжения договора;
• сроки завершения проекта, включая дополнительные продления, которые могут быть предоставлены застройщику;
• положения о совместной собственности по закону о владении, разделе и управлении объектами недвижимости;
• пункт о праве REGA назначить альтернативного застройщика, если у проекта возникнут трудности (ст. 20(3)).

Типовой договор REGA предусмотрен для объектов, не зарегистрированных по Закону о регистрации недвижимости. Если объект зарегистрирован, те же данные фиксируются при оформлении сделки в реестре.

Спецификации регламент не называет обязательным условием договора, но обязывает застройщика строить по спецификациям, согласованным в договорах и в технико-экономическом обосновании, и передать покупателю фактические планы и чертежи объекта (ст. 14). Поэтому рекомендуем проверить, что площадь, планировка, отделка и оборудование записаны в договоре или приложении к нему.

Отдельно сверьте номер лицензии проекта, обозначение объекта и реквизиты эскроу-счёта с карточкой проекта в Wafi. Если важное для вас условие есть только в брошюре или в переписке, попросите внести его в договор или приложение: в споре проще опираться на подписанный текст.

Сроки сдачи, задержки и компенсация

По требованиям Wafi застройщик берёт обязательство начать строительство в течение шести месяцев с даты выдачи лицензии. Дальше сроки определяет договор. Внимательно читайте пункты о продлениях: регламент допускает, что застройщику могут быть предоставлены дополнительные сроки.

Если застройщик задерживает передачу по причинам, которые от него зависят, он выплачивает покупателю компенсацию. Размер стороны согласуют сами, но есть нижняя граница: для объектов недвижимости — справедливая рыночная арендная ставка, которую определяет утверждённый оценщик (approved valuer), для освоенных земельных участков — 2% стоимости продажи в год.

Для задержанных и проблемных проектов REGA формирует специальный комитет. Среди других мер он может назначить альтернативного застройщика. Это инструмент спасения проекта, а не обещание покупателю: решение принимает регулятор, и сроки при этом могут измениться.

Риски покупки на этапе строительства: что эскроу не закрывает

• Задержки. Компенсация смягчает их, но не возвращает время, а продления могут быть заложены в договор.
• Расхождение с ожиданиями. Визуализация — не спецификация. Сравнивайте отделку и оборудование с приложением к договору, а не с рендером.
• Право покупки. Лицензия Wafi подтверждает статус проекта, но не означает, что именно вы можете купить в нём квартиру или виллу. Для иностранца это зависит от адреса, зоны и статуса покупателя.
• Платёжный риск. Платите только на эскроу-счёт проекта, указанный в договоре. Перевод на личный счёт, счёт посредника или «технический» счёт выводит деньги из-под этого механизма.
• Доход после сдачи. Если вы планируете сдавать объект, речь идёт только о возможном доходе от аренды, без гарантий: спрос, ставки и расходы на управление заранее неизвестны.
• Налоги и сборы. Эскроу их не покрывает, и они должны быть в бюджете с первого дня.

Может ли иностранец купить строящуюся квартиру

С 22 января 2026 года действует закон о владении и инвестировании в недвижимость иностранцами (лицами, не являющимися гражданами КСА). Иностранцы — и резиденты, и нерезиденты — могут владеть недвижимостью в географических зонах, которые утверждает Совет министров. В Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине владеть можно только в зонах из «Документа географических зон», карта которых опубликована на портале Saudi Properties. Поэтому проверяют конкретный адрес, а не название города или проекта.

В Мекке и Медине иностранец — физическое лицо может владеть недвижимостью, только если он мусульманин, и только в утверждённых зонах. Это нужно подтвердить до бронирования.

Заявки иностранцев подаются через портал Saudi Properties, приём открыт с 23 июня 2026 года. Нерезидент сначала получает цифровую идентичность (digital identity) через представительство КСА за рубежом. По подзаконным актам, в изложении юридических консультантов, ему также нужны счёт в саудовском банке и саудовский номер телефона, а платежи проходят только электронно, через платёжные системы SAMA.

Регистрация права, расходы и вопрос резидентства

Право собственности иностранца возникает только после регистрации в Real Estate Registry. Бронь, договор и даже полная оплата этот этап не заменяют. Если участок проекта зарегистрирован, договоры по нему вносятся в реестр продаж на этапе строительства (Off-Plan Sale Register) при Real Estate Registry.

Учитывайте в расчётах налог на сделки с недвижимостью RETT — 5% от цены. По закону его платит продавец, но покупатель отвечает солидарно, если по его вине налог не уплачен, занижен или уплачен с опозданием, поэтому проверьте, как налог учтён в цене и в договоре. При продаже на этапе строительства налог уплачивается не позднее нотариального оформления перехода права.

Для иностранцев, по подзаконным актам в изложении консультантов, добавляется сбор REGA 2% для объектов в Эр-Рияде, Мекке, Медине и губернаторстве Джидда; он взимается сверх других налогов и сборов. Кто из сторон платит этот сбор, источники не уточняют — проверьте у юриста.

Покупка сама по себе не даёт вида на жительство: по закону владение не даёт прав сверх прав собственника, в том числе резидентства. Premium Residency — отдельная заявка. Для объекта на этапе строительства в ней есть своя категория: одна квартира стоимостью от 4 000 000 SAR, оплачено не меньше большей из сумм — 1 000 000 SAR или 10% стоимости, застройщик одобрен REGA, без ипотеки, переход права в течение 5 лет. Центр Premium Residency оговаривает, что условия могут меняться.

Порядок покупки на этапе строительства: чек-лист

1. Проверьте адрес объекта по карте зон Saudi Properties и свой статус покупателя. В Мекке и Медине иностранец — физическое лицо может покупать, только если он мусульманин, и только в утверждённых зонах.
2. Нерезиденту — получите цифровую идентичность, откройте счёт в саудовском банке и подключите саудовский номер.
3. Подайте заявку на портале Saudi Properties.
4. Найдите проект и застройщика в Wafi: в карточке проекта сверьте с договором номер и срок действия лицензии, банк и номер эскроу-счёта; проверьте квалификацию застройщика.
5. Проверьте договор: график платежей, дата передачи с точностью до дня, спецификации, компенсация за задержку, условия расторжения.
6. Вносите бронь (при маркетинговой лицензии — не более 5%) и платежи только электронно и только на эскроу-счёт из договора.
7. Зарегистрируйте право в Real Estate Registry и сохраните подтверждения всех платежей.

Этот порядок собран из официальных и вторичных источников; единого официального чек-листа нет. Конкретную сделку стоит проверить с лицензированным юристом в КСА.

По данным застройщиков, в каталоге Ярмакс есть проекты, которые продаются на этапе строительства: в Джидде — жилой комплекс Darco Prime и виллы Ayala Al Muhammadiyah и Nesaj Al Sadan, в Эль-Хубаре — башня Retal Rise. Лицензию Wafi нужно проверить по каждому из них: запросите номер лицензии и реквизиты эскроу-счёта и до брони сверьте их с карточкой проекта на платформе и с договором. Доступность конкретного адреса для иностранного покупателя проверяется отдельно.

Частые вопросы