Налоги и расходы при покупке недвижимости в Саудовской Аравии

Из чего складываются расходы при покупке недвижимости в Саудовской Аравии

Цена в договоре — ещё не весь бюджет. Расходы удобно делить на три группы: разовые платежи при сделке, регулярные расходы на владение и налоги на доход, если объект сдаётся или продаётся. К сделкам иностранцев в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине применяется ещё отдельный сбор, которого нет у граждан КСА; кто из сторон его платит, нужно уточнить.

• RETT — налог на сделку, 5% от стоимости; по умолчанию его платит продавец.
• Сбор REGA для иностранцев (не граждан КСА) — по данным консультантов, 2% в Эр-Рияде, губернаторстве Джидда, Мекке и Медине, сверх RETT.
• Комиссия брокера — 2,5% суммы сделки, если стороны письменно не договорились иначе; платит тот, кто заключил договор с брокером.
• НДС с продажи недвижимости не взимается: с 4 октября 2020 года продажа освобождена от НДС.
• Регистрация права в Real Estate Registry — обязательный этап, без него право собственности не возникает.
• Расходы на владение: сервисные платежи, коммунальные услуги, меблировка, страхование, управление.

RETT в Саудовской Аравии: ставка 5% и кто платит налог

Real Estate Transaction Tax (RETT) — налог на сделки с недвижимостью, 5% от стоимости. Он начисляется отдельно по каждой сделке, независимо от состояния и назначения объекта, если сделка не входит в перечень освобождённых законом. Базой служит стоимость, согласованная сторонами, но не ниже рыночной на дату сделки. Действующий закон о RETT утверждён королевским указом M/84 от 19/03/1446 г. х. и применяется с 10 апреля 2025 года. Разъяснения публикует налоговый орган ZATCA.

По общему правилу налог обязан уплатить продавец. Покупатель становится солидарно ответственным, если по его вине налог не уплачен, занижен или уплачен с опозданием. Стороны могут договориться, кто фактически несёт эту сумму, но такая договорённость не меняет лицо, обязанное уплатить налог по закону. Практический вывод: до подписания уточните, включён ли RETT в цену или добавляется к ней, и попросите подтверждение уплаты до оформления перехода права.

Для объектов на этапе строительства (off-plan) налог уплачивается не позднее даты нотариального оформления перехода права. Срок уплаты привязан к оформлению права, а не к брони, но сумму стоит сразу учесть в графике платежей.

Сбор REGA для иностранцев в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине

Закон о владении и инвестировании в недвижимость несаудовцами вступил в силу 22 января 2026 года. Он разрешает REGA взимать сбор за сделки иностранцев с вещными правами на недвижимость — не более 5% стоимости. Статья 9 вводит этот сбор без ущерба для налогов и сборов, установленных законом, поэтому RETT он не заменяет.

Конкретную ставку, по данным консультантов (Deloitte, Greenberg Traurig), установили подзаконные акты, опубликованные в июле 2026 года: 2% для объектов в Эр-Рияде, Мекке, Медине и губернаторстве Джидда, для всех видов прав и любого назначения объекта. За пределами этих четырёх городов, а также в отдельных случаях ставка, по тем же данным, — 0%: среди них наследование, судебное решение, вакф и передача объекта в собственную компанию со 100%-ным участием.

Ограничения на покупку важнее любых сборов: право иностранца купить объект зависит от конкретного адреса. По общему правилу закона иностранцы владеют недвижимостью в географических зонах, которые утверждает Совет министров; для Эр-Рияда, Джидды, Мекки и Медины они перечислены в «Документе географических зон». Для физических лиц есть исключение: иностранец, законно проживающий в КСА, может владеть одним жильём вне зон, но не в Мекке и Медине. Нерезиденту это исключение права не даёт.

Нулевая ставка сбора за пределами четырёх городов не означает, что там любой объект доступен иностранцу. Статус адреса, в том числе в Эль-Хубаре, проверяют на портале Saudi Properties, а не по названию города. В Мекке и Медине физическое лицо, не являющееся гражданином КСА, может владеть недвижимостью, только если оно мусульманин.

НДС при покупке и аренде недвижимости

С 4 октября 2020 года продажа любой недвижимости в Саудовской Аравии освобождена от НДС королевским приказом A/84. Это касается жилья, включая новостройки, коммерческих объектов и земли. Вместо НДС с такой сделки взимается RETT 5%.

С арендой иначе. Аренда жилья освобождена от НДС, а аренда коммерческой недвижимости облагается НДС по ставке 15%. Если вы рассматриваете торговое помещение или офис, учитывайте это, когда считаете арендный сценарий.

Освобождение относится к самой продаже недвижимости. Как облагаются НДС сопутствующие услуги — брокера, управляющей компании, поставщика мебели, — в этом материале не разбирается. Проверяйте счета и договоры по каждой услуге отдельно и не исходите из того, что НДС нет вообще.

Комиссия брокера, регистрация и оформление сделки

Закон о брокеридже запрещает заниматься посредничеством и оказывать риэлторские услуги в КСА без лицензии REGA. Если стороны письменно не договорились иначе, комиссия составляет 2,5% суммы сделки купли-продажи, а при аренде — 2,5% арендной платы за первый год. Платит её сторона, которая заключила договор с брокером. Договор с брокером должен быть письменным, его копия депонируется в REGA.

При покупке напрямую у застройщика без посредника этой статьи расходов может не быть. Если брокер работает по договору с продавцом, комиссия по умолчанию ложится на продавца. Всё это проверяется по письменному договору, а не по устным договорённостям.

Право собственности иностранца возникает только после регистрации в Real Estate Registry. Бронирование, подписание договора и оплата этот этап не заменяют. Нерезиденту перед покупкой нужно получить цифровую идентичность через представительство КСА. По данным консультантов (Deloitte, Greenberg Traurig), также понадобятся счёт в саудовском банке и саудовский номер телефона, а платежи проходят только электронно, через платёжные системы SAMA.

Сборы за регистрацию и нотариальное оформление в этом материале не приводятся. Запросите у застройщика или юриста полный перечень сборов по вашему объекту. Банковские комиссии и расходы на конвертацию валюты определяются тарифами банков и тоже входят в бюджет.

Пример расчёта: сколько стоит покупка сверх цены

Это условный пример, а не предложение и не расчёт по конкретному объекту. Допустим, иностранец покупает квартиру в утверждённой зоне Джидды за 1 000 000 SAR, нанимает брокера со своей стороны, а по договору берёт на себя все перечисленные платежи. Из перечисленных статей это вариант с максимальной нагрузкой на покупателя.

1. Цена объекта: 1 000 000 SAR.
2. RETT 5%: 50 000 SAR. По закону налог платит продавец; в бюджет покупателя сумма попадает, только если договор перекладывает её на покупателя.
3. Сбор REGA 2% (Джидда, ставка по данным консультантов): 20 000 SAR, если сбор применяется к сделке и ложится на покупателя.
4. Комиссия брокера 2,5%: 25 000 SAR, если брокер нанят покупателем и другой размер не согласован письменно.
5. Итого: 1 095 000 SAR, то есть 9,5% сверх цены, без банковских расходов, регистрационных сборов, меблировки и последующего содержания.

Если RETT по договору остаётся на продавце, а объект покупается у застройщика без брокера, из перечисленных платежей остаётся сбор REGA 2% — 20 000 SAR, если он ложится на покупателя. Итог зависит от договора, поэтому пересчитайте пример на цифрах своей сделки.

Расходы на владение: что заложить в бюджет после покупки

После регистрации начинаются регулярные расходы. Надёжных средних цифр по ним для конкретных проектов нет, поэтому называем статьи, а суммы советуем запрашивать письменно у застройщика или управляющей компании.

• Сервисные платежи за содержание общих зон, охрану и инфраструктуру комплекса — по документам проекта.
• Коммунальные услуги: электричество, вода, охлаждение, интернет.
• Отделка, меблировка и подготовка к сдаче, если объект передаётся без мебели.
• Страхование объекта.
• Управление арендой, если вы не живёте в КСА: услуги управляющей компании, а при сдаче через брокера — его комиссия, по умолчанию 2,5% арендной платы за первый год.
• Обслуживание банковского счёта и конвертация валюты.

Для off-plan важен ещё и график платежей. По регламенту к закону о продаже строящихся объектов бронь в период маркетинговой лицензии — не более 5% стоимости объекта. Все платежи покупателей поступают на эскроу-счёт проекта, который ведётся под надзором REGA в системе Wafi. Эскроу регулирует, как расходуются деньги, но безусловной гарантией достройки не является.

Налог на доход от аренды и продажи в Саудовской Аравии

По данным PwC Worldwide Tax Summaries, доход физического лица от работы по найму в КСА подоходным налогом не облагается. Доход не от работы, по тем же данным, облагается иначе — как доход предприятия или постоянного представительства, а доход нерезидентов из саудовских источников подпадает под правила налога у источника.

Как эти правила применяются к доходу иностранного физического лица от сдачи квартиры, официально не подтверждено. Поэтому не опирайтесь в расчёте на непроверенное предположение о налоге с аренды: разберите вопрос с налоговым консультантом до покупки, с учётом того, как вы будете сдавать объект — сами или через управляющую компанию. Доход от аренды возможен, но не гарантирован: он зависит от рынка, заполняемости и расходов, а риск несёт владелец.

При перепродаже снова возникает RETT 5% со стоимости сделки, и по умолчанию его платит продавец — то есть уже вы. Облагается ли в КСА прибыль иностранного физлица от продажи, тоже нужно проверить у консультанта. Утверждениям о «нулевом налоге на прирост капитала», которые встречаются в интернете, мы не нашли подтверждения в материалах ZATCA.

Налоги для резидентов РФ: НДФЛ, уведомление о счёте и зачёт

Налоговый резидент России — тот, кто находится в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев подряд. Он платит НДФЛ со всех доходов; Минфин разъяснял, что это касается и дохода от сдачи недвижимости за рубежом. С 2025 года действует прогрессивная шкала:

• 13% — с части годового дохода до 2,4 млн ₽;
• 15% — с части от 2,4 до 5 млн ₽;
• 18% — с части от 5 до 20 млн ₽;
• 20% — с части от 20 до 50 млн ₽;
• 22% — с части свыше 50 млн ₽.

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог уплачивают до 15 июля следующего года.

Счёт в саудовском банке создаёт обязанности по валютному законодательству, а не по налоговому резидентству. Резидент РФ по валютному законодательству (в том числе гражданин РФ) уведомляет налоговую об открытии или закрытии зарубежного счёта не позднее одного месяца, а ежегодный отчёт о движении средств подаёт до 1 июня следующего года. Эти обязанности не действуют, если вы провели вне России более 183 дней в году. Для части счетов есть упрощения, но распространяются ли они на банки КСА, уточните у консультанта.

Налог, уплаченный за рубежом, засчитывается в России, только если это предусмотрено международным договором (ст. 232 НК РФ). Конвенция об избежании двойного налогообложения между Россией и Саудовской Аравией подписана 11 февраля 2007 года, в ней есть статьи о доходах от недвижимого имущества и об устранении двойного налогообложения. Действует ли конвенция и с какой даты, уточните у консультанта. Кроме того, раз налогообложение арендного дохода иностранного физлица в КСА не подтверждено, зачитывать может быть нечего; порядок для вашей ситуации нужно разбирать отдельно.

Частые вопросы