Недвижимость в Мекке и Медине: кто может купить и как проходит сделка

Кто может владеть недвижимостью в Мекке и Медине

Основа — «Закон о владении и инвестировании в недвижимость несаудовцами». Он вступил в силу 22 января 2026 года и заменил закон 2000 года, поэтому статьи, написанные раньше, описывают уже недействующие правила. Для физических лиц в двух священных городах закон ставит два условия:

• иностранец — физическое лицо может владеть недвижимостью в Мекке и Медине, только если он мусульманин (ст. 2(4)). Статус резидента значения не имеет: право есть и у тех, кто живёт в Королевстве, и у тех, кто живёт за рубежом;
• владение допускается только в зонах, которые утверждает Совет министров.

Правило, по которому законно проживающий в КСА иностранец может купить одно жильё вне утверждённых зон, на эти два города не распространяется (ст. 2(3)). Поэтому икама не открывает покупку вне зоны, а немусульманину — физическому лицу покупка в Мекке и Медине недоступна ни при каком статусе.

Для компаний действует отдельный режим. Закон допускает владение в Мекке и Медине для саудовских некотируемых компаний с иностранным капиталом (ст. 3), а также для компаний, котирующихся на саудовской фондовой бирже, лицензированных инвестиционных фондов и компаний специального назначения (SPE) — по правилам Закона о рынке капитала и Управления по рынку капитала, CMA (ст. 4).

Порядок подтверждения вероисповедания покупателя нужно уточнить у юриста в КСА до бронирования, а не после оплаты. Если сделку планируется оформить на компанию, структуру обсуждают с юристом ещё до выбора объекта: какая форма подходит, определяется статьями 3 и 4 закона и правилами CMA.

Утверждённые зоны: как проверить участок рядом с Харамом

Зоны для Эр-Рияда, Джидды, Мекки и Медины перечислены в «Документе географических зон». По данным консультантов (Deloitte, Greenberg Traurig), Совет министров утвердил подзаконные акты к закону и сами зоны 23 июня 2026 года, официальная публикация состоялась 3 июля 2026 года. Карту зон Управление по недвижимости КСА (REGA) опубликовало на портале Saudi Properties.

Для каждой зоны на карте указаны допустимые виды прав (например, собственность или узуфрукт), предельная доля иностранного владения и льготные периоды. Поэтому проверяют не город и не расстояние до мечети, а конкретный участок. Слова «рядом с Харамом» в рекламе юридически ничего не означают: близость к Заповедной мечети не делает участок разрешённым.

До бронирования запросите у застройщика или продавца:

• точный адрес и данные участка, на котором строится или стоит дом;
• подтверждение, что участок входит в утверждённую зону Мекки или Медины, и какой вид права там доступен иностранцу;
• для строящегося объекта — номер лицензии проекта в системе Wafi;
• проект договора, где прямо указано, кто платит налог и сборы.

Порядок покупки для нерезидента

Единого официального чек-листа нет. Ниже — общий порядок, собранный по материалам REGA и консультантов; конкретная сделка может потребовать дополнительных шагов.

1. Проверить участок по карте зон Saudi Properties и убедиться, что вы подпадаете под правило для Мекки и Медины: физическое лицо, мусульманин.
2. Получить цифровую идентичность. По данным REGA, для нерезидентов этот путь начинается в представительствах и посольствах КСА за рубежом; резиденты подают заявку по номеру икамы.
3. Открыть счёт в саудовском банке и получить саудовский номер телефона: эти требования к нерезиденту консультанты (Deloitte, Greenberg Traurig) приводят со ссылкой на подзаконные акты. По сообщениям прессы, в июле 2026 года SAMA поручила банкам открывать такие счета: они служат только для операций с недвижимостью, без дебетовых и кредитных карт, без совместного счёта и без представителей из-за рубежа.
4. Подать заявку на владение через портал Saudi Properties (saudiproperties.rega.gov.sa). По пресс-релизу REGA, приём заявок открыт с 23 июня 2026 года.
5. Для строящегося объекта — проверить лицензию проекта в Wafi и убедиться, что платежи по договору идут на эскроу-счёт этого проекта.
6. Подписать договор и платить только электронно, на реквизиты из договора. По подзаконным актам, в пересказе консультантов, платежи проходят через платёжные системы SAMA.
7. Зарегистрировать право в Real Estate Registry.

Когда возникает право собственности

Закон формулирует это прямо: право собственности иностранца действительно с момента регистрации в Real Estate Registry (ст. 8). Бронирование, подписанный договор и даже полная оплата — этапы сделки, но не момент возникновения права. По данным консультантов, заявка, оплата и выдача титула проходят через единую электронную платформу REGA, связанную с реестром.

Для строящегося жилья подробное руководство ZATCA по налогу на сделки с недвижимостью указывает, что налог уплачивается не позднее даты нотариального оформления перехода права. Когда наступает эта дата, смотрите в договоре.

Владение недвижимостью не даёт резидентства: по закону оно не влечёт иных прав и привилегий, кроме прав владельца вещного права. Premium Residency для владельцев недвижимости — отдельный режим со своим законом и отдельной заявкой. Premium Residency Center, в частности, требует, чтобы объект стоил от 4 000 000 SAR и не был в ипотеке, и оговаривает, что условия могут меняться.

Сколько стоит покупка сверх цены: налоги и сборы

• Налог на сделки с недвижимостью (RETT) — 5% от цены каждой сделки, независимо от состояния и назначения объекта. По общему правилу его платит продавец, но покупатель отвечает солидарно, если по его вине налог не уплачен, занижен или уплачен с опозданием. Льгота по RETT на первое жильё предусмотрена только для граждан КСА.
• Сбор REGA для иностранцев. Закон позволяет REGA взимать сбор до 5% стоимости сделки помимо других налогов и сборов (ст. 9). По подзаконным актам, по данным консультантов, ставка для Мекки, Медины, Эр-Рияда и губернаторства Джидда — 2%. Кто из сторон его платит, фиксируйте в договоре и сверяйте с юристом.
• НДС. С 4 октября 2020 года продажа недвижимости в КСА освобождена от НДС и облагается RETT. Сопутствующие услуги (брокер, управление, мебель) проверяют отдельно.
• Услуги посредников. Если в сделке участвует брокер, размер комиссии и сторона, которая её платит, фиксируются в письменном договоре.

Чтобы понять пропорции: при цене 2 000 000 SAR налог RETT составит 100 000 SAR (по общему правилу — на стороне продавца), а сбор REGA по ставке 2% — 40 000 SAR. Итоговый бюджет зависит от договора и рассчитывается под конкретную сделку.

Налоговым резидентам России стоит учесть, что доход от сдачи зарубежной недвижимости облагается НДФЛ в России по прогрессивной шкале от 13% до 22%. Как такой доход облагается в самой Саудовской Аравии, нужно уточнить у налогового консультанта.

Строящееся жильё и эскроу Wafi

Продажу строящихся объектов регулирует закон о продаже и аренде объектов off-plan, который действует с 4 апреля 2024 года; надзор ведёт REGA через платформу Wafi. Основные правила по регламенту к закону и требованиям Wafi:

• для каждого проекта открывается отдельный эскроу-счёт в риялах в лицензированном банке, и все платежи покупателей поступают на него;
• застройщик снимает средства по заявке, одобренной инженерным консультантом и аудитором;
• бронь в период маркетинговой лицензии — не более 5% стоимости объекта;
• строительство должно начаться в течение 6 месяцев после получения лицензии;
• дата передачи указывается в договоре с точностью до дня, а за задержку по вине застройщика положена компенсация — не ниже рыночной арендной ставки за объект;
• REGA может назначить замещающего застройщика.

Ипотека: на что рассчитывать

Планировать покупку лучше за собственные средства. Официальных правил, которые гарантировали бы ипотеку иностранцам, мы не нашли: решение принимает каждый банк. Свод правил SAMA, по имеющимся данным, ограничивает финансирование недвижимости в Мекке и Медине гражданами КСА. Норма может быть устаревшей, поэтому актуальные условия нужно уточнить в банке до бронирования.

График платежей застройщика — условие договора купли-продажи, а не кредит. Его проверяют так же, как остальные пункты: суммы, сроки, штрафы и порядок расторжения.

Паломники и аренда: что говорят цифры и чего они не обещают

Поток паломников часто приводят как довод в пользу покупки в Мекке. Официальные данные:

• в 2025 году Саудовская Аравия приняла 19,5 млн зарубежных паломников, хадж и умра вместе (Pilgrim Experience Program, центр Adaa);
• хадж 2025 года (1446 г. х.) совершили 1 673 230 человек, из них 1 506 576 прибыли из-за рубежа (GASTAT).

Отдельно от статистики есть цель: программа Pilgrim Experience в рамках Vision 2030 расширяет мощности, чтобы к 2030 году принимать до 30 млн паломников.

Эти цифры описывают масштаб и цель по пропускной способности. Они не являются прогнозом спроса на конкретную квартиру, её загрузки, арендной ставки или роста цены. Доход от аренды возможен, но не гарантирован; риск, включая простой и расходы на управление, несёт владелец. Прежде чем рассчитывать на сдачу, проверьте допустимый формат аренды для объекта, условия управляющей компании и полный бюджет владения.

Ответственность за ложные сведения и частые ошибки покупателей

За нарушение закона полагается предупреждение или штраф до 5% стоимости права, но не более 10 млн SAR. Если иностранец умышленно сообщил ложные или вводящие в заблуждение сведения, чтобы приобрести недвижимость, ему грозят штраф и продажа права по решению суда. Поэтому умышленное искажение данных о покупателе, в том числе о вероисповедании, ставит под угрозу сам объект.

Типичные ошибки при покупке:

• судить о праве покупки по названию города или по словам «рядом с Харамом», а не по карте зон;
• платить до проверки зоны, вида права и лицензии проекта в Wafi;
• считать моментом возникновения собственности оплату или договор, а не регистрацию;
• закладывать в бюджет только RETT 5% и забывать о сборе REGA (по данным консультантов, 2%);
• верить обещаниям «гарантированного дохода от сдачи паломникам»: загрузку и ставку никто гарантировать не может, а обещанную фиксированную доходность вложений фетва IslamWeb № 237331 относит к рибе;
• рассчитывать, что покупка квартиры даст вид на жительство.

Частые вопросы