Дубай или Саудовская Аравия: где покупать недвижимость в 2026 году

Дубай и Саудовская Аравия: главные различия коротко

Цифры взяты из официальных источников ОАЭ и Саудовской Аравии (КСА); там, где опора только на консультантов, мы это указываем. Список источников — в конце статьи.

• Кто может купить. Дубай: иностранцы — в определённых зонах, фрихолд без ограничения срока либо узуфрукт или лизхолд до 99 лет. КСА: иностранцы — в зонах, утверждённых Советом министров; резидент Королевства может владеть одним жильём и вне зон, кроме Мекки и Медины.
• Мекка и Медина. Иностранное физлицо может владеть там недвижимостью, только если оно мусульманин, и только в утверждённых зонах.
• Расходы на сделку. Дубай: регистрационный сбор Dubai Land Department (DLD) — 4% стоимости. КСА: налог на сделки с недвижимостью (RETT) — 5%, а по сделкам с участием иностранцев в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине ещё сбор REGA, который, по данным консультантов, составляет 2%.
• Вид на жительство. Дубай: Golden Visa инвестора — при недвижимости от 2 000 000 AED. КСА: Premium Residency владельца недвижимости — от 4 000 000 SAR и без ипотеки. В обоих случаях это отдельная заявка с условиями.
• Подоходный налог. В ОАЭ подоходного налога с физлиц нет. В КСА, по данным PwC, не облагается доход от работы по найму; как облагается доход иностранца от аренды, официально не подтверждено.
• Зрелость рынка. Дубай: режим фрихолда для иностранцев закреплён законом 2006 года. КСА: новый режим действует с 22 января 2026 года.

Кто может купить недвижимость в Дубае и в Саудовской Аравии

В Дубае право собственности на недвижимость по общему правилу принадлежит гражданам ОАЭ и стран Залива. Иностранцам Закон Дубая № 7 от 2006 года (ст. 4) разрешает с одобрения правителя получать в определённых зонах фрихолд без ограничения срока либо узуфрукт или лизхолд на срок до 99 лет. В исходный перечень зон по Регламенту № 3 от 2006 года вошли 23 района, среди них Dubai Marina, Palm Jumeirah и Emirates Hills. Позже список дополнялся, поэтому статус конкретного адреса сверяют с DLD.

В Саудовской Аравии с 22 января 2026 года действует закон о владении и инвестировании в недвижимость лицами, не являющимися гражданами КСА; он заменил закон 2000 года. Владеть недвижимостью в зонах, утверждённых Советом министров, могут иностранные физлица — и резиденты КСА, и нерезиденты, — а также иностранные компании. Для зон определяются виды прав, предельные доли иностранного владения и сроки узуфрукта.

В Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине владеть по общему правилу можно только внутри зон из «Документа географических зон»; карта опубликована на государственном портале Saudi Properties. Поэтому вопрос «можно ли купить квартиру в Джидде» решает не название города, а проверка конкретного адреса по карте. Режим в остальных городах официальные источники описывают неодинаково, и его тоже проверяют для каждого объекта.

Для тех, кто законно живёт в Королевстве, есть отдельное правило: резидент может владеть одним жилым объектом вне утверждённых зон, кроме Мекки и Медины. Нерезиденту оно права покупки вне зон не даёт.

Различается и процедура. Нерезидент сначала получает цифровую идентичность через представительство Саудовской Аравии за рубежом, затем подаёт заявку на портале Saudi Properties. По данным консультантов, ему также понадобятся счёт в саудовском банке и саудовский номер телефона. Право собственности возникает только после регистрации в Real Estate Registry: бронь, договор и оплата этот этап не заменяют.

Мекка и Медина: покупка только для мусульман

Если вы ищете жильё рядом с Заповедной мечетью в Мекке или Мечетью Пророка в Медине, сравнение с Дубаем теряет смысл: это отдельная цель покупки, и выбор здесь есть только в Саудовской Аравии. Правила в этих городах строже, чем в остальной стране.

Иностранное физическое лицо может владеть недвижимостью в Мекке и Медине, только если оно мусульманин, — независимо от того, живёт ли оно в КСА или за рубежом. Владение возможно только в утверждённых зонах, а правило резидента об одном жилье вне зон на эти города не распространяется. Как подтверждается вероисповедание покупателя, нужно уточнить у юриста в Саудовской Аравии до бронирования.

Расходы на сделку: сбор DLD в Дубае, RETT и сбор REGA в Саудовской Аравии

В Дубае главная обязательная статья — сбор Dubai Land Department за регистрацию купли-продажи: 4% стоимости объекта. Кто и в какой доле его оплачивает, зависит от вида сделки и договора; материалы DLD на разных страницах описывают это по-разному, поэтому распределение сверяют с DLD до подписания.

В Саудовской Аравии сделки с недвижимостью облагаются налогом RETT (Real Estate Transaction Tax) — 5% от цены, если сделка не подпадает под освобождение, независимо от состояния и назначения объекта. По закону налог обязан уплатить продавец, но покупатель отвечает солидарно, если налог не уплачен, занижен или уплачен с опозданием по его вине. Для строящегося жилья налог платится не позднее даты нотариального оформления перехода права. Сама продажа недвижимости освобождена от НДС. Льгота на первое жильё, при которой государство берёт на себя RETT с суммы до 1 000 000 SAR, действует только для граждан КСА.

К сделкам с участием иностранцев применяется ещё и сбор REGA. Его вводит статья 9 закона о владении: не более 5% стоимости и без ущерба для других налогов и сборов, то есть RETT он не заменяет. По подзаконным актам, как их излагают консультанты Deloitte и Greenberg Traurig, ставка составляет 2% для объектов в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине. Кто из сторон несёт этот сбор, официально не уточнено, поэтому заложите его в бюджет и зафиксируйте распределение в договоре.

Сравнивать проценты напрямую некорректно. В КСА RETT по закону обязан уплатить продавец (в названных случаях покупатель отвечает солидарно), и договор может переложить на покупателя только сам расход, а не эту обязанность. В Дубае распределение сбора DLD зависит от вида сделки и договора. Кроме налогов и сборов, бюджет включает комиссию брокера, если он участвует, отделку, мебель, обслуживание и управление. Подробный разбор расходов в Саудовской Аравии — в нашем гиде о налогах и расходах при покупке.

Вид на жительство через недвижимость: Golden Visa в Дубае и Premium Residency в КСА

Ни в Дубае, ни в Саудовской Аравии покупка сама по себе вида на жительство не даёт. В обеих странах есть отдельные программы со своими порогами и условиями, и подавать заявку нужно отдельно.

В Дубае инвестор может претендовать на золотую визу, если владеет недвижимостью, купленной за 2 000 000 AED и дороже. На странице DLD сказано, что объект должен целиком принадлежать заявителю и быть оформлен на его имя, а по данным GDRFA при совместной собственности не меньше 2 000 000 AED должна стоить доля заявителя; поэтому условия для совместной собственности сверяют с DLD и GDRFA на дату подачи. Объект может быть в ипотеке, если банк выдаст письмо об отсутствии возражений; по описанию услуги DLD, из письма должно следовать, что выплачено не меньше 2 000 000 AED. По данным GDRFA, на объект накладывается обременение, и пока действует резиденция, распоряжаться им нельзя; по данным DLD, заявитель должен находиться в ОАЭ. Срок визы официальные порталы указывают по-разному, поэтому его сверяют с DLD и GDRFA на дату подачи. Подходит ли строящийся объект, официальные страницы DLD и GDRFA прямо не говорят.

В Саудовской Аравии есть Premium Residency для владельца недвижимости. По данным Центра Premium Residency, первая категория — готовое жильё стоимостью от 4 000 000 SAR в собственности или узуфрукте, без залога; земельный участок не подходит. Вторая категория — одна строящаяся жилая единица от 4 000 000 SAR: оплачено не меньше большей из сумм — 1 000 000 SAR или 10% стоимости, застройщик одобрен REGA, ипотеки нет, право собственности переходит в течение 5 лет. Разовый сбор — 4 000 SAR. Резиденция действует, пока сохраняется владение (для второй категории — пока действует договор купли-продажи), и даёт право жить в стране с семьёй, работать и владеть недвижимостью. Центр прямо оговаривает, что условия могут меняться.

Статья 6 саудовского закона о владении указывает, что владение не даёт иностранцу прав и привилегий сверх прав обладателя вещного права. Поэтому резидентство через недвижимость оформляется отдельно, по закону о Premium Residency, действие которого закон о владении прямо сохраняет (ст. 5). Если вид на жительство — главная цель, сначала проверьте условия программы и только потом подбирайте объект под них.

Налоги на доход: что известно об ОАЭ и Саудовской Аравии

В ОАЭ подоходного налога с физических лиц нет. Это подтверждает официальный государственный портал страны.

В Саудовской Аравии, по данным PwC Worldwide Tax Summaries, доход физлица от работы по найму налогом не облагается. При этом доход не от работы может облагаться как доход предприятия, а доход нерезидента из саудовских источников — через налог у источника выплаты. Как облагается доход иностранного физлица от сдачи квартиры в КСА, официально подтвердить не удалось, поэтому этот вопрос стоит задать налоговому консультанту до покупки. Аренда жилья в КСА освобождена от НДС, но это не означает отсутствия налога на доход.

Для налоговых резидентов России правило одно для обоих рынков: НДФЛ платится в России со всех доходов, включая аренду за рубежом, по прогрессивной шкале от 13 до 22% в зависимости от суммы дохода.

Зрелость рынка, строящееся жильё и ипотека в Дубае и Саудовской Аравии

Режим фрихолда для иностранцев в Дубае закреплён законом 2006 года, и правила там давно устоялись. Подходящим выбором для любого покупателя это Дубай не делает, но порядок сделок там хорошо известен.

В Саудовской Аравии нынешний режим действует с 22 января 2026 года, но заявки по нему портал Saudi Properties принимает только с 23 июня 2026 года. В тот же день, по данным консультантов, Совет министров утвердил подзаконные акты и географические зоны. Часть деталей — доли, сроки, процедурные штрафы — пока известна по пересказам юридических фирм, поэтому её сверяют с юристом в КСА.

Продажу строящегося жилья в Саудовской Аравии регулирует отдельный закон, действующий с 4 апреля 2024 года. Проект должен иметь лицензию REGA в системе Wafi, платежи покупателей поступают на отдельный escrow-счёт проекта в лицензированном банке, а снимать деньги застройщик может по заявке, одобренной инженерным консультантом и аудитором. Escrow регулирует использование средств, но не является безусловной гарантией достройки или возврата денег. Правила продажи строящегося жилья в Дубае мы в этой статье не разбираем — их проверяют в DLD.

С ипотекой осторожность нужна в обоих случаях. Для Golden Visa в Дубае объект может быть в ипотеке, если, по описанию услуги DLD, банк подтвердит письмом, что выплачено не меньше 2 000 000 AED; для Premium Residency в КСА объект не должен быть в залоге. Официального правила, которое давало бы иностранцу право на ипотеку в Саудовской Аравии, мы не нашли, а свод правил SAMA ограничивает финансирование недвижимости в Мекке и Медине гражданами КСА (действует ли эта норма после нового закона, нужно уточнять в банке). Поэтому заранее на ипотеку не рассчитывайте.

Станет ли Саудовская Аравия «следующим Дубаем», фактами не ответить: это рекламная метафора, а не прогноз цен. Сравнивать стоит действующие правила, а не обещания рынка.

Саудовская Аравия или ОАЭ: как решить, где купить недвижимость

Решение удобнее принимать не по стране в целом, а по четырём вопросам.

1. Цель. Жильё рядом с Харамом для покупателя-мусульманина — это только Мекка или Медина. Если нужен вид на жительство, сравнивайте условия Golden Visa и Premium Residency, а не цены квартир. Если планируете сдавать, учитывайте налог в своей стране и расходы на управление; гарантированного дохода нет ни на одном рынке.
2. Бюджет. К цене добавьте 4% сбора DLD в Дубае либо, в Саудовской Аравии, RETT 5% (обязанное лицо — продавец; кто фактически несёт расход, смотрите в договоре) и сбор REGA в четырёх городах (по данным консультантов, 2%; кто его платит, зафиксируйте в договоре), а также комиссию, отделку и обслуживание. Пороги резидентства — 2 000 000 AED в Дубае и 4 000 000 SAR в КСА.
3. Сроки. По требованиям Wafi дата передачи строящегося объекта в КСА указывается в договоре с точностью до дня, а за задержку по вине застройщика регламент требует компенсацию; при этом сроки могут сдвигаться. Право собственности возникает только после регистрации. Для второй категории Premium Residency право должно перейти в течение 5 лет.
4. Документы. Нерезиденту для покупки в Саудовской Аравии нужны цифровая идентичность, а по данным консультантов — ещё счёт в саудовском банке и местный номер телефона. Адрес объекта проверяется по карте зон Saudi Properties, а маршрут оплаты из вашей страны продумывается заранее, под конкретный банк.

Если Саудовская Аравия остаётся в списке, посмотрите каталог: Ярмакс работает с объектами застройщиков в Джидде, Эр-Рияде, Эль-Хубаре и Мекке (в Мекке иностранец — физическое лицо может купить объект, только если он мусульманин). Возможность покупки конкретного объекта иностранцем проверяется по адресу до бронирования — само наличие объекта в каталоге её не подтверждает. Порядок сделки по шагам описан в разделе «Как устроена покупка», расходы — в гиде о налогах и сборах.

Если же вам ближе рынок с давно устоявшимися правилами или вам подходят условия золотой визы, имеет смысл рассмотреть Дубай — с агентством, которое там работает. Мы продаём недвижимость только в Саудовской Аравии.

Частые вопросы